REITs政策红利落地 暖通空调制冷行业解锁检测与设备更新机遇

　　国家发展改革委办公厅于12月1日正式印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，把体育场馆、商业综合体、高端酒店、核心商务楼宇及城市更新项目等新业态纳入其中。这不仅是金融市场的关键举措，更为暖通空调制冷行业带来了从人才技能升级、第三方检测认证发展到高能耗设备系统性替换的全方位新机遇。

　　机遇一：人才需求升级与技能认定专业化

　REITs的扩围，特别是将城市更新、高端商业办公和酒店纳入范围，直接促使资产运营从“重开发”向“重精细化管理与效益”转变。这对支撑建筑核心系统——暖通空调制冷的专业技术人才提出了更高要求。

　　1.核心技能需求聚焦

　　复杂系统运维与能效管理：纳入REITs的资产需具备“现金流稳定、运营规范”的特征。对于体育场馆、多业态商业综合体等，其暖通系统复杂，需要人才精通系统集成、节能调试与全生命周期成本管理；绿色低碳与改造技术：老旧街区、厂区更新是REITs支持的重点。这要求人才掌握既有建筑暖通系统的节能诊断、绿色改造（如高效热泵、智慧控制系统集成）等技术；智慧运维与健康环境保障：高端商务楼宇和酒店追求健康、智慧的建筑环境。例如，广州国际金融中心通过VAV空调与高效新风技术，实现PM2.5过滤率99%及湿度精准控制。这要求人才具备操作智能楼宇系统、维护健康室内环境参数的能力。

　　2.政策与标准支持

　　专业化人才是落实上述要求的基础。目前，从地方到行业，技能认定体系正在逐步完善。例如，《广东省电力工程技术人才职称评价标准条件》已明确将“暖通空调”纳入“热能动力工程”专业的技术岗位范畴，并建立了从技术员到正高级工程师的完整评价路径。其中，中高级职称申报明确要求具备“解决本专业较复杂技术问题”“参与节能降碳改造”等能力，与REITs资产管理的需求高度契合。行业人员可参照此类标准，规划职业发展路径。

　　机遇二：第三方检验检测服务的战略价值凸显

　　REITs资产的“优质”与“合规”是市场的关键要素。这使独立、权威的第三方检验检测服务从“可选项”转变为“必需品”，其价值在三个层面得以凸显。

　　1.资产准入的“体检报告”与估值：基础能效与性能基准测试，在REITs项目申报阶段，需由第三方对暖通系统的实际运行能效（如COP值、单位面积能耗）及设备健康状对相关情况进行检测，以提供客观的资产性能“体检报告”，该报告将成为现金流预测和资产估值的关键依据；绿色与健康标准认证，获取国际认可的绿色建筑（如LEED）、健康建筑（如WELL）认证，能够显著提升资产价值与市场吸引力。例如，广州国际金融中心集齐了WELL、LEED等四项权威认证，成为标志性REITs资产。第三方机构是完成此类认证检测的核心服务主体。

　　2.运营期合规与持续优化的保障：监管与披露要求，REITs持续信息披露要求资产运营合规且高效。第三方定期出具的能效审计、排放检测报告是满足监管和投资者要求的必备文件；故障诊断与性能优化，市场化的REITs管理方会依托第三方检测数据，对暖通系统进行精准诊断和持续优化，以降低运营成本、提升利润；政策与产业层面的强力驱动，国家市场监督管理总局正“着力构建覆盖产业发展全链条的检验检测服务体系”，并推进检验检测“向专业化和价值链高端延伸”。这为暖通空调检测机构向REITs这类高端服务市场拓展提供了明确的政策支持与发展空间。

　　机遇三：高能耗低能效设备更新迎来系统性风口：REITs机制借助资本市场定价，直接推动存量资产进行提质增效改造，为淘汰高能耗暖通设备创造了前所未有的系统性动力。

　　1.更新改造需求全景：以下是纳入REITs范围的典型项目及其潜在的暖通设备更新需求方向：体育场馆设备更新方向高效冷热源主机、高效水泵风机、智能群控与分时分区控制系统、空气品质保障系统；商旅文体健商业综合体设备更新方向多联机/VAV系统节能改造、高效新风热回收、冰蓄冷/水蓄冷系统、能耗监测与AI优化平台；四星级及以上酒店设备更新方向安静高效客房空调、厨房排烟与补风系统节能改造、智能客房温控、全热回收型新风机组；商超/甲级商务楼宇设备更新方向高效冷水机组（磁悬浮等）更换、空调输配系统水力平衡与变频改造、智慧楼宇管理系统升级；老旧街区/厂区更新设备更新方向区域能源站（地源/空气源热泵）、分户式高效热泵系统、老旧管网改造、分布式光伏+空调联动。

　　2.更新的逻辑：从“成本支出”到“价值投资”

　　在REITs模式下，对老旧高能耗设备进行更新，其经济逻辑发生了根本性转变：提升资产净运营收入（NOI），节能改造可直接降低运营成本，提高核心利润指标NOI，进而直接提升REITs份额的估值与分红能力；延长资产经济寿命，系统性更新可避免因设备老化等问题导致资产经济寿命缩短。设备老化易引发运营中断，还会产生重大维修支出，保障资产长期稳定的现金流至关重要。同时，需满足绿色金融与ESG投资要求，如今越来越多的资本将环境、社会和治理（ESG）表现作为投资决策的依据，开展绿色更新是吸引此类资金、降低融资成本的重要途径。

　　3.行动指南：行业参与者如何把握机遇

　　面对这一系列机遇，暖通空调制冷行业的不同参与者应采取差异化策略，积极融入新生态：专业技能人才，对标高级别职称要求，主动提升在节能改造、智慧运维、低碳技术领域的理论知识与实践能力；获取专业认证，争取成为绿色建筑（LEED AP）、健康建筑（WELL AP）或能源管理（CEM）等领域的认证专业人才，增强在高端项目中的竞争力；设备制造商与工程商，从产品销售向“解决方案+能效保障”转型，为REITs资产提供包含设备、改造、长期性能合约在内的综合服务；与检测机构、运营方合作，共同开发基于真实数据的设备健康与能效诊断模型，提供预防性维护服务。

　　4.第三方检验检测机构：

　　开发针对REITs资产的专项评估产品，如“暖通系统能效与健康度尽职调查”“年度能效审计与合规报告”等；提升在智能检测、大数据分析方面的能力，为资产的持续优化提供数据洞察服务；资产运营方与REITs管理人：将暖通系统的智能化、绿色化水平纳入资产收购和管理的核心评价体系；建立与优质供应商、检测机构的长期合作，构建以数据和效果为导向的资产管理闭环。

　　总之，国家基础设施REITs的此次重大扩围，不只是丰富了金融产品，其实质是启动了一个以资本市场为纽带、以精细化运营和资产增值为导向的良性循环。这一循环正有力推动暖通空调制冷行业向更高价值环节迈进，催生了对高端技能人才的需求，赋予第三方检测新的战略角色，并以前所未有的经济动力，消除高能耗低能效设备更新的市场障碍。行业的未来参与者，无论是个人还是企业，谁能率先理解并适应这一由REITs塑造的新规则，谁就能在建筑领域提质增效与绿色转型的发展浪潮中，捕捉到具有确定性的增长机遇。